Bail réel solidaire : comment est déterminée la valeur vénale du bien immobilier dans le cadre d’un BRS ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant permettant de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Il repose sur la dissociation du foncier et du bâti, et implique une méthodologie spécifique pour déterminer la valeur vénale du bien immobilier. Comment est-elle calculée et quels sont les facteurs pris en compte dans le cadre d’un BRS ? Cet article vous apporte des éléments de réponse.

Principes et fonctionnement du bail réel solidaire

Le bail réel solidaire (BRS) a été instauré par la loi ALUR en 2014, avec pour objectif de favoriser l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Ce dispositif repose sur le principe de dissociation entre le foncier (le terrain) et le bâti (la construction). Concrètement, l’acquéreur achète uniquement le bâti, tandis que le foncier reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS).

L’OFS est généralement une structure publique ou parapublique, comme une collectivité territoriale ou un établissement public foncier. L’acquéreur signe alors un bail réel solidaire avec l’OFS pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans. Ce bail prévoit une redevance annuelle, généralement modeste, en contrepartie de l’occupation du terrain.

Le principal avantage du BRS réside dans la réduction du coût d’acquisition du logement pour l’acquéreur. En effet, celui-ci n’a pas à financer le foncier, ce qui permet de diminuer le prix d’achat jusqu’à 30% par rapport à un bien immobilier classique. Cela facilite ainsi l’accès à la propriété pour les ménages modestes ou primo-accédants.

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La détermination de la valeur vénale dans le cadre d’un BRS

Dans le cadre d’un bail réel solidaire, la détermination de la valeur vénale du bien immobilier est une étape clé. Cette valeur correspond au prix auquel un bien serait vendu en cas de vente libre sur le marché. Elle est généralement estimée par un expert immobilier, qui prend en compte différents facteurs :

  • la situation géographique et l’environnement du bien,
  • la superficie et la configuration des pièces,
  • les caractéristiques techniques (isolation, mode de chauffage, etc.),
  • l’état général du logement,
  • la qualité des matériaux et des équipements,
  • les éventuelles contraintes juridiques ou urbanistiques.

Cependant, dans le cadre d’un BRS, la valeur vénale doit être calculée en tenant compte de la dissociation entre le foncier et le bâti. En effet, l’acquéreur n’achète que le bâti, et la valeur du terrain doit donc être soustraite de la valeur vénale classique.

Pour cela, l’expert immobilier doit estimer la valeur du foncier en se référant aux prix des terrains à bâtir dans la zone concernée. Il peut également prendre en compte les spécificités du terrain, comme sa superficie ou son emplacement. Une fois cette valeur estimée, elle est déduite de la valeur vénale globale pour obtenir la valeur vénale du seul bâti.

Les conséquences sur la fiscalité et le financement

La détermination de la valeur vénale dans le cadre d’un BRS a des conséquences sur plusieurs aspects liés à l’achat immobilier :

  • la fiscalité : les droits de mutation, qui sont calculés sur la base de la valeur vénale, sont réduits proportionnellement au prix du logement. Cela représente un avantage supplémentaire pour l’acquéreur,
  • le financement : puisque le prix d’achat est réduit, l’emprunt immobilier nécessaire est également moins important. Cela facilite l’accès au crédit pour les ménages modestes ou primo-accédants,
  • la revente : en cas de revente du bien, celle-ci doit également respecter les conditions du BRS. La valeur vénale doit alors être recalculée en tenant compte de la dissociation entre le foncier et le bâti.
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Pour conclure, la détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail réel solidaire nécessite une approche spécifique, prenant en compte la dissociation entre le foncier et le bâti. Cette méthode permet de réduire le coût d’acquisition pour l’acquéreur, tout en facilitant l’accès à la propriété pour les ménages modestes et primo-accédants.