La fiscalité des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) prend une dimension particulière lorsqu’elles sont logées au sein d’un Plan d’Épargne Retraite (PER). Cette combinaison d’investissement immobilier indirect et d’enveloppe d’épargne retraite présente des avantages fiscaux significatifs mais nécessite une compréhension précise des mécanismes déclaratifs. Pour les investisseurs souhaitant optimiser leur stratégie patrimoniale tout en préparant leur retraite, maîtriser les aspects fiscaux des SCPI dans un PER devient fondamental. Ce guide analyse les particularités de cette configuration, les obligations déclaratives spécifiques et les stratégies pour tirer pleinement parti de ce dispositif dans une perspective d’optimisation fiscale et patrimoniale à long terme.
Les principes fondamentaux du PER et des SCPI
Le Plan d’Épargne Retraite (PER) représente une révision majeure du paysage de l’épargne retraite en France. Instauré par la loi PACTE de 2019, ce dispositif unifie les anciens produits d’épargne retraite (PERP, Madelin, PERCO, etc.) en une solution plus flexible. Le PER se décline en trois versions : le PER individuel, le PER d’entreprise collectif et le PER d’entreprise obligatoire. Chacune de ces versions présente des caractéristiques propres, mais partage le même avantage fiscal principal : la déductibilité des versements du revenu imposable, dans certaines limites.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent quant à elles un véhicule d’investissement immobilier indirect. Elles permettent d’accéder au marché immobilier avec une mise de fonds relativement modeste comparée à un investissement direct. Les SCPI acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier diversifié, principalement composé d’immeubles locatifs, et redistribuent les loyers perçus sous forme de dividendes aux associés.
La possibilité d’intégrer des parts de SCPI dans un PER ouvre des perspectives intéressantes pour les épargnants. Cette combinaison permet de bénéficier simultanément des avantages des deux produits : la fiscalité avantageuse du PER et le rendement potentiellement attractif des SCPI.
Fonctionnement du PER
Le PER fonctionne selon trois phases distinctes :
- La phase de constitution : période durant laquelle l’épargnant effectue des versements
- La phase de gestion : période durant laquelle l’épargne est investie et génère des revenus
- La phase de restitution : moment où l’épargnant récupère son capital, généralement à la retraite
Le traitement fiscal diffère selon ces phases. Durant la constitution, les versements sont déductibles du revenu imposable, dans la limite de plafonds définis par la loi. Cette déductibilité représente un avantage fiscal immédiat, particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.
Durant la phase de gestion, les plus-values et revenus générés au sein du PER bénéficient d’une exonération d’impôt. Cet avantage fiscal constitue un puissant accélérateur de capitalisation à long terme.
Lors de la phase de restitution, la fiscalité dépend du mode de sortie choisi (rente ou capital) et de l’origine des sommes (versements volontaires, épargne salariale, cotisations obligatoires).
Spécificités des SCPI en matière fiscale
Les SCPI, en détention directe, génèrent des revenus fonciers soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Les plus-values éventuelles lors de la cession de parts sont imposées selon le régime des plus-values immobilières, avec un système d’abattement progressif en fonction de la durée de détention.
Cette fiscalité peut s’avérer contraignante pour les investisseurs fortement imposés. C’est précisément ici que l’intérêt de loger des SCPI dans un PER prend tout son sens, puisque cette configuration permet de neutraliser la fiscalité en phase d’accumulation et de bénéficier d’une fiscalité potentiellement avantageuse lors du dénouement.
Les avantages fiscaux des SCPI logées en PER
L’intégration de SCPI dans un Plan d’Épargne Retraite offre une combinaison d’avantages fiscaux particulièrement attractive pour les investisseurs. Cette stratégie permet de conjuguer les atouts respectifs de ces deux véhicules d’investissement tout en neutralisant certains inconvénients fiscaux inhérents à la détention directe de parts de SCPI.
La déductibilité des versements à l’entrée
Le premier avantage majeur réside dans la déductibilité fiscale des sommes investies dans le PER pour l’acquisition de parts de SCPI. Concrètement, les versements effectués sont déductibles du revenu global dans la limite d’un plafond annuel. Ce plafond correspond au plus élevé des deux montants suivants :
- 10% des revenus professionnels de l’année précédente, limités à 8 Plafonds Annuels de la Sécurité Sociale (PASS), soit environ 32 909 euros pour les versements effectués en 2023
- 10% du PASS, soit environ 4 114 euros pour les versements effectués en 2023
Pour un contribuable soumis à la tranche marginale d’imposition de 41%, l’économie d’impôt peut ainsi atteindre 41% des sommes investies dans la limite des plafonds. Cette déductibilité constitue un levier d’optimisation fiscale substantiel, particulièrement pour les contribuables fortement imposés.
L’exonération fiscale pendant la phase de détention
Le deuxième avantage fondamental concerne la neutralité fiscale durant toute la phase de détention. Contrairement aux SCPI détenues en direct, dont les revenus sont imposés annuellement au titre des revenus fonciers, les revenus générés par les SCPI logées dans un PER ne subissent aucune taxation pendant la phase d’accumulation.
Cette caractéristique présente un double bénéfice :
- L’absence de prélèvements fiscaux sur les revenus distribués par la SCPI permet la réinvestissement intégral de ces sommes
- L’effet de capitalisation s’en trouve considérablement amplifié sur le long terme
Par exemple, pour une SCPI distribuant un rendement annuel de 5%, un investissement de 100 000 euros générera 5 000 euros de revenus annuels. En détention directe, ces revenus seraient amputés par l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (potentiellement jusqu’à 2 950 euros pour un contribuable imposé à la TMI de 41%, prélèvements sociaux inclus). Dans un PER, l’intégralité de ces 5 000 euros peut être réinvestie ou capitalisée.
La fiscalité avantageuse à la sortie
Le troisième avantage se manifeste lors de la phase de liquidation du PER. La fiscalité applicable dépend alors du mode de sortie choisi :
En cas de sortie en rente viagère, celle-ci bénéficie du régime fiscal favorable des rentes viagères à titre onéreux, avec une fraction imposable qui diminue avec l’âge du bénéficiaire :
- 70% de la rente est imposable si le bénéficiaire a moins de 50 ans
- 50% si le bénéficiaire a entre 50 et 59 ans
- 40% si le bénéficiaire a entre 60 et 69 ans
- 30% si le bénéficiaire a 70 ans ou plus
En cas de sortie en capital, pour les versements volontaires ayant bénéficié de la déduction fiscale à l’entrée :
- Le capital correspondant aux versements initiaux est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (sans application du quotient)
- Les plus-values sont soumises au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu
Cette fiscalité à la sortie doit être mise en perspective avec l’avantage fiscal obtenu à l’entrée et l’exonération durant la phase de détention. Pour de nombreux épargnants, particulièrement ceux qui anticipent une baisse de leurs revenus à la retraite (et donc une tranche marginale d’imposition inférieure), le bilan fiscal global s’avère très favorable.
Modalités de déclaration des SCPI en PER
La déclaration des SCPI logées au sein d’un Plan d’Épargne Retraite présente des particularités qu’il convient de maîtriser pour se conformer aux obligations fiscales tout en optimisant sa situation. Contrairement aux SCPI détenues en direct, qui nécessitent une déclaration annuelle des revenus fonciers, les SCPI en PER bénéficient d’une simplification significative des obligations déclaratives pendant la phase de détention.
Déclaration lors de la phase de constitution
La première étape déclarative concerne les versements effectués sur le PER pour l’acquisition de parts de SCPI. Ces versements doivent être mentionnés dans la déclaration annuelle de revenus pour bénéficier de la déduction fiscale.
Sur le formulaire 2042, les versements sont à indiquer dans les cases suivantes :
- Case 6NS pour le déclarant 1
- Case 6NT pour le déclarant 2
Ces cases concernent spécifiquement les versements volontaires déductibles effectués sur un PER. Il est capital de ne pas confondre avec d’autres cases relatives à d’anciens produits d’épargne retraite comme le PERP ou les contrats Madelin.
Pour les versements effectués sur un PER d’entreprise, des cases spécifiques sont prévues :
- Case 6QS pour le déclarant 1
- Case 6QT pour le déclarant 2
L’administration fiscale vérifie que le montant total des versements déclarés ne dépasse pas les plafonds de déductibilité. Ces plafonds sont indiqués sur l’avis d’imposition de l’année précédente. Si les versements excèdent le plafond disponible, l’excédent n’est pas perdu : il peut être reporté sur les trois années suivantes.
Absence de déclaration pendant la phase de détention
L’un des avantages majeurs des SCPI en PER réside dans l’absence totale d’obligation déclarative concernant les revenus générés pendant la phase de détention. Cette caractéristique contraste fortement avec la détention directe de SCPI.
En effet, lorsque des parts de SCPI sont détenues en direct, le contribuable doit chaque année :
- Déclarer les revenus fonciers perçus (formulaire 2044 ou 2044 spéciale selon le régime applicable)
- Reporter le résultat sur la déclaration principale (formulaire 2042)
- Déclarer les éventuels revenus financiers générés par la trésorerie de la SCPI
Avec des SCPI logées dans un PER, cette complexité disparaît entièrement. L’investisseur n’a aucune déclaration à effectuer concernant :
- Les revenus locatifs distribués par la SCPI
- Les plus-values réalisées lors de cessions d’immeubles par la SCPI
- Les éventuelles plus-values liées aux arbitrages entre différentes SCPI au sein du PER
Cette neutralité fiscale en phase de détention représente non seulement un avantage financier (absence d’impôt) mais constitue surtout une simplification administrative considérable pour l’investisseur.
Déclaration lors de la phase de liquidation
C’est au moment de la liquidation du PER que les obligations déclaratives réapparaissent, avec des modalités qui varient selon le mode de sortie choisi.
En cas de sortie en rente viagère, le bénéficiaire doit déclarer chaque année le montant des arrérages perçus. Sur la déclaration de revenus, la rente doit être mentionnée dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux, en appliquant l’abattement correspondant à l’âge du bénéficiaire lors du premier versement.
Les cases à renseigner sur le formulaire 2042 sont :
- Case 1AW à 1DW selon la situation familiale et l’âge lors du premier versement
En cas de sortie en capital, la déclaration est plus complexe car elle distingue le capital correspondant aux versements initiaux et les plus-values accumulées :
- Le capital (versements initiaux) est à déclarer dans les cases 1AT à 1DT (revenus exceptionnels)
- Les plus-values sont automatiquement soumises au PFU de 30%, sauf si le contribuable opte pour l’imposition au barème progressif en cochant la case 2OP
Il est judicieux de noter que l’établissement gestionnaire du PER adresse généralement à l’investisseur et à l’administration fiscale un document récapitulatif (formulaire IFU – Imprimé Fiscal Unique) détaillant la ventilation entre capital et plus-values. Ce document facilite considérablement la déclaration.
Stratégies d’optimisation fiscale pour les SCPI en PER
L’investissement en SCPI via un Plan d’Épargne Retraite offre de multiples possibilités d’optimisation fiscale. Pour tirer pleinement parti de cette configuration, plusieurs stratégies peuvent être envisagées, en fonction de la situation personnelle de l’investisseur et de ses objectifs patrimoniaux.
Optimisation de la déductibilité des versements
La première stratégie d’optimisation consiste à maximiser l’avantage fiscal lié à la déductibilité des versements. Pour y parvenir, plusieurs approches sont possibles :
Le lissage des versements constitue une technique efficace. Plutôt que d’effectuer un versement massif une année donnée, qui pourrait dépasser le plafond de déductibilité, il peut être judicieux d’étaler les versements sur plusieurs années. Cette approche permet d’utiliser pleinement l’enveloppe de déductibilité disponible chaque année.
Une autre stratégie consiste à exploiter le plafond non utilisé des trois années précédentes. En effet, la réglementation autorise l’utilisation des plafonds de déduction non consommés au cours des trois années antérieures. Cette disposition permet de réaliser ponctuellement des versements plus importants tout en bénéficiant intégralement de l’avantage fiscal.
Par exemple, un contribuable disposant d’un plafond annuel de 30 000 euros qui n’aurait rien versé sur son PER pendant trois ans pourrait, la quatrième année, effectuer un versement de 120 000 euros entièrement déductible (en utilisant le plafond de l’année en cours et le report des trois années précédentes).
La mutualisation familiale des plafonds représente une autre piste d’optimisation. Dans un foyer fiscal, chaque membre du couple dispose de son propre plafond de déduction. Une répartition judicieuse des versements entre les conjoints permet de maximiser l’avantage fiscal global du foyer.
Stratégies de diversification au sein du PER
Au-delà de l’optimisation purement fiscale, la composition du portefeuille de SCPI au sein du PER mérite une attention particulière :
La diversification typologique des SCPI constitue un levier d’optimisation du couple rendement/risque. Combiner des SCPI spécialisées dans différents secteurs immobiliers (bureaux, commerces, santé, logistique, résidentiel) permet de réduire la volatilité globale du portefeuille tout en maintenant un niveau de rendement attractif.
La diversification géographique représente un autre axe stratégique. Intégrer des SCPI investies dans différentes zones (Paris, métropoles régionales, Europe) offre une protection contre les aléas des marchés immobiliers locaux.
La diversification des sociétés de gestion apporte une sécurité supplémentaire en répartissant le risque lié au gestionnaire. Chaque société de gestion possède sa propre philosophie d’investissement et ses spécificités en termes de sélection d’actifs et de gestion locative.
L’intérêt de ces stratégies de diversification est renforcé dans le cadre du PER, car les arbitrages entre différentes SCPI ne génèrent aucune fiscalité, contrairement à la détention en direct où les cessions de parts peuvent déclencher l’imposition des plus-values.
Optimisation de la phase de sortie
La stratégie de sortie du PER constitue un élément déterminant de l’optimisation fiscale globale :
Le choix entre rente et capital doit être analysé au regard de la situation personnelle de l’investisseur. La sortie en rente peut s’avérer fiscalement avantageuse pour les personnes âgées (avec seulement 30% de la rente imposable à partir de 70 ans), tandis que la sortie en capital peut être préférable dans d’autres configurations.
La sortie fractionnée en capital permet d’étaler l’imposition sur plusieurs exercices fiscaux, évitant ainsi une progression brutale dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu.
Le timing de la sortie mérite également réflexion. Idéalement, la liquidation du PER devrait intervenir durant une période où la tranche marginale d’imposition du contribuable est inférieure à celle qui prévalait lors de la phase de constitution. Cette configuration optimale est souvent rencontrée à la retraite, lorsque les revenus professionnels disparaissent.
Les cas de déblocage anticipé du PER peuvent également offrir des opportunités d’optimisation. La réglementation prévoit plusieurs situations permettant de récupérer les fonds avant l’âge de la retraite (acquisition de la résidence principale, invalidité, décès du conjoint, etc.). Ces événements peuvent parfois coïncider avec des périodes de baisse temporaire des revenus, créant ainsi une fenêtre d’optimisation fiscale.
Points de vigilance et pièges à éviter
Si la combinaison SCPI-PER présente de nombreux atouts fiscaux, elle comporte également certaines contraintes et zones d’attention qui méritent d’être analysées avant de s’engager dans cette stratégie d’investissement.
Les contraintes de liquidité
La principale limite du dispositif réside dans le blocage des fonds jusqu’à la retraite, sauf cas de déblocage anticipé prévus par la loi. Cette caractéristique fondamentale du PER peut représenter un frein pour les investisseurs privilégiant la flexibilité et l’accès immédiat à leur capital.
Les cas de déblocage anticipé sont strictement encadrés et limités aux situations suivantes :
- Acquisition de la résidence principale
- Décès du conjoint ou du partenaire de PACS
- Invalidité du titulaire, de ses enfants, de son conjoint ou partenaire de PACS
- Surendettement du titulaire
- Expiration des droits à l’assurance chômage
- Cessation d’activité non salariée suite à un jugement de liquidation judiciaire
En dehors de ces situations, l’épargne reste indisponible jusqu’à la retraite, ce qui implique de bien dimensionner son investissement en fonction de ses besoins de liquidité à moyen terme.
Par ailleurs, même au sein du PER, la liquidité intrinsèque des SCPI reste limitée. En cas de besoin de réallocation d’actifs au sein du PER, la cession de parts de SCPI peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois en période de tension sur le marché immobilier.
L’impact des frais sur la performance
Un autre point de vigilance concerne la structure de frais, qui peut s’avérer pénalisante. L’investissement en SCPI via un PER implique un double niveau de frais :
Les frais liés au PER comprennent généralement :
- Des frais sur versement (0 à 5% selon les contrats)
- Des frais de gestion annuels (0,5% à 1% de l’encours)
- Des frais d’arbitrage en cas de modification de l’allocation d’actifs
- Des frais de transfert en cas de changement d’établissement gestionnaire
Les frais propres aux SCPI incluent :
- Des frais de souscription (8% à 12% du prix de la part)
- Des frais de gestion annuels (environ 10% à 14% des loyers perçus)
Cette superposition de frais peut éroder significativement la performance finale de l’investissement. Une attention particulière doit donc être portée à la négociation des conditions tarifaires du PER et à la sélection de SCPI présentant une structure de frais raisonnable.
Il convient de noter que certains contrats PER proposés par des acteurs en ligne ou des conseillers en gestion de patrimoine indépendants offrent des conditions tarifaires plus avantageuses, avec des frais sur versement réduits voire nuls.
Les risques liés à la fiscalité future
Un troisième point d’attention concerne l’incertitude sur la fiscalité future. L’investissement dans un PER s’inscrit généralement dans une perspective de long terme (souvent 15 à 30 ans), période durant laquelle la législation fiscale peut connaître des évolutions significatives.
Le risque principal réside dans un possible durcissement de la fiscalité applicable aux sorties de PER. Un contribuable qui investit aujourd’hui en bénéficiant d’une déduction à la tranche marginale d’imposition de 41% pourrait, dans plusieurs décennies, être confronté à une fiscalité de sortie plus lourde que celle actuellement prévue.
Ce risque est inhérent à tout investissement fiscal de long terme et difficile à quantifier. Une approche prudente consiste à ne pas fonder sa décision d’investissement uniquement sur les avantages fiscaux actuels, mais à s’assurer que le couple rendement/risque de l’investissement en SCPI via PER reste attractif même dans l’hypothèse d’une évolution défavorable de la fiscalité.
Par ailleurs, la fiscalité applicable aux SCPI elles-mêmes pourrait évoluer, affectant potentiellement leur rentabilité intrinsèque. Les récentes réformes fiscales concernant l’immobilier (IFI remplaçant l’ISF, réforme de la taxe d’habitation, etc.) témoignent de la volatilité du cadre fiscal dans ce domaine.
Perspectives d’évolution et alternatives à considérer
L’environnement réglementaire, fiscal et économique entourant les SCPI et les Plans d’Épargne Retraite évolue constamment. Pour adopter une stratégie patrimoniale pertinente sur le long terme, il convient d’analyser les tendances émergentes et d’envisager des alternatives complémentaires.
Évolutions possibles du cadre fiscal et réglementaire
Le dispositif du PER, relativement récent dans le paysage de l’épargne française, pourrait connaître des ajustements dans les années à venir. Plusieurs tendances se dessinent :
La question du plafonnement des avantages fiscaux fait régulièrement l’objet de débats. Dans un contexte de tensions budgétaires, une limitation plus stricte de la déductibilité des versements ne peut être exclue, notamment pour les contribuables aux revenus les plus élevés.
L’harmonisation fiscale européenne constitue un autre facteur potentiel d’évolution. Les travaux menés au niveau communautaire sur la taxation de l’épargne et des revenus du capital pourraient, à terme, impacter le traitement fiscal des produits d’épargne retraite.
Du côté des SCPI, plusieurs facteurs sont susceptibles de modifier leur environnement :
Les normes environnementales de plus en plus exigeantes (comme le dispositif Éco-Énergie Tertiaire) imposeront des investissements significatifs pour la mise aux normes des patrimoines immobiliers. Ces contraintes pourraient peser sur la rentabilité des SCPI à moyen terme, mais valoriser celles qui ont anticipé cette transition.
La digitalisation du secteur immobilier se poursuit avec l’émergence de SCPI entièrement digitales, offrant des frais réduits et une plus grande transparence. Cette évolution pourrait progressivement transformer le modèle économique traditionnel des SCPI.
Face à ces incertitudes, une approche prudente consiste à diversifier non seulement au sein de l’allocation SCPI, mais également au-delà, en considérant d’autres classes d’actifs au sein du PER ou d’autres enveloppes fiscales.
Alternatives et compléments aux SCPI en PER
Plusieurs alternatives aux SCPI peuvent être envisagées au sein d’un PER :
Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) représentent une option intéressante. Ces véhicules d’investissement, à mi-chemin entre les SCPI et les OPCVM, présentent une liquidité supérieure aux SCPI grâce à une poche financière significative. Leur inclusion dans un PER peut apporter un complément de diversification immobilière avec une liquidité améliorée.
Les fonds immobiliers (OPCVM investis en actions de sociétés foncières cotées) constituent une autre alternative. Plus liquides que les SCPI mais potentiellement plus volatils, ces fonds permettent une exposition au secteur immobilier avec une granularité fine et une diversification internationale facilitée.
Au-delà de l’immobilier, une diversification vers d’autres classes d’actifs au sein du PER mérite considération :
- Les actions, particulièrement dans une perspective de long terme
- Les obligations, pour leur contribution à la stabilité du portefeuille
- Les fonds flexibles ou patrimoniaux, pour leur approche diversifiée
En complément du PER, d’autres enveloppes fiscales peuvent être mobilisées pour une stratégie patrimoniale globale :
L’assurance-vie demeure un véhicule incontournable, offrant une fiscalité avantageuse après 8 ans de détention et une grande souplesse dans les retraits. Elle peut accueillir des unités de compte investies en SCPI, avec une liquidité supérieure à celle du PER.
Le Plan d’Épargne en Actions (PEA) permet de se constituer une épargne en actions européennes avec une exonération d’impôt sur les plus-values après 5 ans (hors prélèvements sociaux). Bien que n’autorisant pas l’investissement en SCPI, le PEA peut constituer un complément intéressant pour la diversification du patrimoine.
Approche patrimoniale globale
Au-delà des considérations strictement fiscales, l’intégration des SCPI en PER doit s’inscrire dans une réflexion patrimoniale plus large. Plusieurs dimensions méritent attention :
L’équilibre entre liquidité et performance constitue un enjeu majeur. Si le PER offre des avantages fiscaux substantiels, son manque de liquidité impose de conserver parallèlement une épargne disponible suffisante pour faire face aux aléas de la vie.
La préparation de la transmission représente un autre aspect à intégrer. Le PER présente des spécificités en matière successorale, avec notamment la possibilité de désigner des bénéficiaires en cas de décès. Cette dimension doit être coordonnée avec les autres composantes du patrimoine dans une optique de transmission optimisée.
La gestion du risque d’inflation constitue un enjeu croissant. Les SCPI, grâce à leur sous-jacent immobilier et aux mécanismes d’indexation des loyers, offrent une protection relative contre l’érosion monétaire. Cette caractéristique renforce leur pertinence dans une stratégie de préparation à la retraite sur le long terme.
En définitive, les SCPI logées en PER représentent un outil patrimonial puissant, mais qui gagne à être intégré dans une stratégie diversifiée et adaptée à la situation personnelle de chaque investisseur. La consultation d’un conseiller en gestion de patrimoine indépendant peut s’avérer précieuse pour construire une allocation optimale tenant compte de l’ensemble des paramètres personnels, fiscaux et patrimoniaux.